Trang trại, cách tiếp cận thẩm định giá trang trại

Các yếu tố cần xem xét khi thẩm định giá trang trại

Thẩm định viên phải hiểu đặc tính của các yếu tố nông nghiệp, thị trường nông sản, phương pháp canh tác và chu kỳ của thị trường khu vực.

Thẩm định viên cần xem xét cả hai mặt nhân tố bên trong và nhân tố bên ngoài để xác định phương pháp thẩm định được sử dụng phù hợp nhất cho tài sản thẩm định giá.

Thông tin, số liệu phục vụ thẩm định giá trang trại

 Trong quá trình thẩm định giá trang trại, cần thu thập được các thông tin, số liệu sau đây:

– Chất đất;

– Địa hình;

– Nguồn nước;

– Khí hậu;

– Lượng mưa;

– Loại cây trồng, vật nuôi;

– Sản phẩm của trang trại;

– Năng suất của trang trại: sản lượng trên một đơn vị diện tích hoặc trọng lượng vật nuôi…

– Thị trường tiêu thụ sản phẩm của trang trại;

– Giá bán sản phẩm của trang trại;

– Chi phí mua cây giống, con giống,

– Chi phí phân bón, thuốc bảo vệ thực vật đối với cây trồng; thức ăn, thuốc phòng chữa bệnh đối với vật nuôi;

– Chi phí cho nhân công trực tiếp trong trang trại;

– Chi phí quản lý trang trại;

– Chi phí điện, nước;

– Khấu hao các công trình trong khu vực trang trại;

– Các chi phí khác…

Nguồn thu thập, thông tin số liệu

Do vị trí trang trại phần lớn ở khu vực nông thôn, do vậy thẩm định viên có thể thu thập thông tin, số liệu tại: (i) Các báo cáo thống kê từ Phòng Nông nghiệp cấp huyện; (ii) Từ các cán bộ khuyến nông; (iii) Trực tiếp từ chủ trang trại thông qua phỏng vấn và xem xét báo cáo tài chính về hoạt động của trang trại.

Cách tiếp cận thẩm định giá trang trại

Khi tiến hành thẩm định giá trang trại, có thể áp dụng cách tiếp cận từ thị trường và cách tiếp cận từ thu nhập, trong đó cách tiếp cận từ thu nhập là chủ yếu vì trang trại thuộc loại bất động sản đầu tư. Vấn đề mấu chốt khi áp dụng cách tiếp cận từ thu nhập để thẩm định giá trang trại là thẩm định viên phải ước tính được dòng thu nhập rồng từ hoạt động xuất kinh doanh của trang trại dựa trên cơ sở của mùa vụ và chu kỳ của thị trường trong vùng.

Dòng tiền thu về của trang trại là một hàm của cả chu kỳ sản xuất nông nghiệp và chu kỳ của thị trường nông sản. Thẩm định viên phải nắm được những tác động của chu kỳ này trên dòng tiền. Thẩm định giá trang trại phải dựa trên cơ sở tính ổn định của lợi túc phù hợp chu kỳ san xuất thông thường ở khu vực tài sản tọa lạc.